Nowy dom od dewelopera – zdecydowałeś się na zakup i co dalej? Oto garść zasad, o których warto pamiętać przy podpisywaniu umów na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego.

Negocjuj przed umową

Zanim przystąpisz do podpisania umowy z deweloperem warto ponegocjować. Deweloperzy różnie podchodzą do tej kwestii, jedni są bardziej a inni mniej elastyczni. Wiele zależy od skali inwestycji i lokalizacji. Duzi deweloperzy budujący w dobrych lokalizacjach zazwyczaj nie mają problemu ze sprzedażą, bo chętnych do zakupu jest więcej niż dostępnych lokali. Tu raczej nie można nastawiać się na jakiekolwiek upusty.

Inaczej sprawa przedstawia się u mniejszych deweloperów, są oni zazwyczaj skorzy do małych negocjacji cenowych lub przy stałej cenie mogą dorzucić coś gratis. Małemu deweloperowi zależy na satysfakcji klienta, dlatego jest otwarty na rozmowy negocjacyjne i ustalenie indywidualnych warunków sprzedaży. Warto jednak pamiętać, że dewelopera obligują często umowy kredytowe, gdzie ustalone są ściśle warunki przepływu środków finansowych. Oznacza to, że w wielu przypadkach przesuwanie transz wpłat i dostosowanie ich do indywidualnego klienta może być po prostu niemożliwe, nawet mimo szczerych chęci dewelopera.

Poproś o wzór umowy i prospekt informacyjny na nowy dom

Jeśli już zostały ustalone warunki zakupu domu przychodzi pora na podpisanie umowy deweloperskiej. Przed transakcją powinieneś otrzymać wzór takiej umowy wraz z prospektem informacyjnym. Prospekt informacyjny jest bardzo ważnym dokumentem, który warto dokładnie przeanalizować.

Prospekt dzieli się na dwie części: ogólną i indywidualną. W części ogólnej znajdziesz m.in.:

• dane dotyczące dewelopera;
• dotychczasowe doświadczenie;
• ogólne informacje o inwestycji i w jej najbliższym otoczeniu;

W tej części prospektu zwróć szczególną uwagę na informację o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km. Zdarza się, że gmina ma w planach budowę jakiejś inwestycji wpływającej na okolicę jak np. oczyszczani ścieków czy drogi szybkiego ruchu. Takie informacje powinny znaleźć się w prospekcie.

Przyjrzyj się także numerom ksiąg wieczystych i sprawdź, czy deweloper jest rzeczywiście właścicielem działek, wyszukując odpowiedni nr KW w ogólnodostępnych spisie ksiąg wieczystoksięgowych w internecie.

W części indywidualnej prospektu znajdziesz informacje dotyczące konkretnego lokalu lub domu. Poznasz tu, m.in.:

• parametry i opis lokalu, domu, segmentu,
• cenę,
• usytuowanie,
• charakterystykę rozkładu pomieszczeń,
• standard wykończenia,
• liczbę kondygnacji,
• charakterystykę mediów,
• z jakich materiałów powstanie budynek.

Umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska

Jeśli jesteś przekonany do zakupu nowego domu przychodzi czas na podpisanie umowy deweloperskiej. Czasem przed umową deweloperską masz możliwość podpisania umowy rezerwacyjnej. Jest to dobre rozwiązanie, gdy zależy Ci na konkretnej nieruchomości a potrzebujesz nieco czasu na rozpoczęcie procesu kredytowego.

W umowie rezerwacyjnej powinny minimum znaleźć się zapisy o przedmiocie rezerwacji oraz dane obu stron, kwota opłaty rezerwacyjnej, ostateczna kwota nieruchomości, data i miejsce zawarcia umowy oraz czas po którym powinno nastąpić przystąpienie do umowy przedwstępnej deweloperskiej.

W treści umowy rezerwacyjnej rezerwujesz określony lokal wraz z ewentualnymi przynależnościami, natomiast deweloper zobowiązuje się do rezerwacji tegoż lokalu. Dzięki temu masz zapewnione pierwszeństwo zawarcia umowy deweloperskiej, której przedmiotem ma być rezerwowany lokal.

Warto dodać, że umowa rezerwacyjna jak do tej pory nie doczekała się precyzyjnego uregulowania, zarówno w ustawie deweloperskiej, jak i kodeksie cywilnym. Regułą jest jednak to, że zawarcie umowy rezerwacyjnej zależne jest od uiszczenia odpowiedniej opłaty – tzw. opłaty rezerwacyjnej na rzecz dewelopera. Najczęściej, w przypadku zawarcia przez strony umowy deweloperskiej, opłata ta zostaje zaliczona na poczet ceny nieruchomości.

Najważniejsze elementy umowy deweloperskiej

Najważniejszym elementem umowy na nowy dom z rynku pierwotnego jest zobowiązanie obydwu stron do zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu, w określonym momencie w przyszłości.

Oprócz tego w umowie przedwstępnej powinna być informacja o:

• cenie nieruchomości i jej lokalizacji,
• numerze KW oraz charakterystyce budynku i lokalu,
• terminach, kwocie i sposobu wpłaty zadatku,
• terminach i kwotach zapłaty kolejnych transz,
• terminie przekazania lokalu,
• skutkach ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji,
• warunkach rozliczenia ewentualnych niezgodności z projektem (np. gdy powierzchnia mieszkania okaże się nieco inna niż w planie),
• terminach i warunkach odbioru lokalu,
• konsekwencjach wycofania się z zawartej umowy.

Obecnie najczęściej spotykanym wariantem warunków płatności jest wpłata zadatku (od 10 do 30 procent wartości nieruchomości) na rachunek powierniczy a pozostałe części ceny w transzach, po kolejnych etapach jej realizacji.

Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, najczęściej w wybranej przez dewelopera kancelarii, która przygotowywała umowę deweloperską i zna jej szczegóły. Wówczas sam proces zakupu domu przebiega sprawnie i łatwiej dokonać drobnych zmian w zapisach umowy. Koszty aktu pokrywa zazwyczaj kupujący.

Po spełnieniu warunków umowy przedwstępnej przez obie strony tj. wpłacie ostatecznej ceny przez kupującego i wybudowaniu domu czy mieszkania przez dewelopera dochodzi do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży i przeniesienia własności.

 

Jeśli potrzebujesz wskazówek, jak wybrać wymarzony dom i na jakie parametry zwrócić uwagę podczas rozważania ofert nowych domów przeczytaj artykuł „Dom z ogrodem – porady przed zakupem”

 

Faustyna Guzowska

www.domyprzysosnach.pl

Nowa inwestycja domów z ogródkami w Józefowie pod Warszawą